Verkauf eines Geschäftsbesorgers für geschlossene Immobilienfonds

In Zeiten von niedrigen Zinsen und einer boomenden Immobilienwirtschaft hat die Attraktivität und Beliebtheit von Immobilienfonds immens zugenommen. Dabei handelt es sich häufig um geschlossene Immobilienfonds, welche dazu dienen, ein einzelnes spezifisches Bauprojekt zu finanzieren. Verwaltet werden diese Fonds durch sogenannte Geschäftsbesorger, die die Eigentümer gegenüber Kunden, Behörden und Dienstleistern vertreten und die Rechte und Pflichten wahrnehmen.

Häufig sind die Geschäftsbesorger eines Immobilienfonds neben dem reinen Management des Fonds auch für die Verwaltung der Immobilie zuständig. Diese erweiterte Wertschöpfung macht Geschäftsbesorger zusätzlich für Übernahmen interessant. Immer mehr Investoren interessieren sich daher auch für den Kauf von Geschäftsbesorgern. Bei dem Verkauf eines Geschäftsbesorgers gibt es einige Besonderheiten, die ein Inhaber beachten sollte. Im folgenden Artikel geben wir Tipps, damit der erfolgreiche Verkauf gelingt.

Bei dem Verkauf eines Geschäftsbesorgers liegt der Schlüssel zum Erfolg in der richtigen Vorbereitung. Hierbei lohnt es sich, sich in die Position des Käufers zu versetzen und zu überlegen, was dieser durch den Kauf erreichen möchte. In der Regel sind bei der Übernahme eines Geschäftsbesorgers die übergehenden Verträge mit den Eigentümergesellschaften der verwalteten Immobilien das wichtigste Asset. Hieraus erwirtschaften die Geschäftsbesorger konstante Cashflows. Relevant sind zum einen das Alter und der Zustand der Fondsimmobilien sowie die Eigentümerstruktur der Fonds.

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Worauf achten Käufer im Einzelnen?

Gestaltung der Verträge zwischen Geschäftsbesorger und Immobilieneigentümer

Bei den Inhalten des Vertrags zwischen Geschäftsbesorger und Immobilieneigentümer empfiehlt es sich, auf so genannte „Change-of-Control-Klauseln“ zu achten. Durch diese sichern sich die Kunden des Geschäftsbesorgers ein Kündigungsrecht bei einem Gesellschafterwechsel zu. Der Verkäufer sollte dementsprechend nach Möglichkeit auf den Verzicht derartiger Klauseln achten. Als weitere zentrale Verträge sind hier jene zwischen dem Geschäftsbesorger und dem Hausverwalter bzw. weiteren Dienstleistern zu nennen. Abhängig vom Käufer kann ebenfalls ein langfristiger Vertrag hilfreich sein. Im Fall, dass der Käufer jedoch selbst eine Hausverwaltung betreibt, helfen hingegen kürzere Kündigungsfristen beim Verkauf.

Personalbindung

Neben den Verträgen des Geschäftsbesorgers spielt das Personal des Immobiliendienstleisters mit seinem Know-how beim Unternehmenskauf für den Käufer eine wichtige Rolle. Dementsprechend sollten Mitarbeiter möglichst an die zu verkaufende Gesellschaft gebunden sein.

Digitalisierung von Geschäftsprozessen

Für jeden Käufer ist die Digitalisierung und Dokumentation von Geschäftsprozessen, Kundendaten und allen betriebswirtschaftlichen Vorgängen bei der Unternehmens-analyse von großer Bedeutung. Je besser ein Käufer das Unternehmen versteht und vorhandene Prozesse übernehmen bzw. integrieren kann, desto höher ist seine Bereitschaft einen angemessenen Kaufpreis zu zahlen. Professionelle Dokumentation und die Verwendung moderner EDV steigern daher den Unternehmenswert.

FAZIT: Der erfolgreiche Verkauf eines Geschäftsbesorgers hängt von der rechtzeitigen Vorbereitung ab

Der Verkäufer muss sich umfangreich vorbereiten. Die Digitalisierung der Verträge und der Prozesse sind dabei wichtige Bausteine. Die Vorbereitung und der eigentliche Verkaufsprozess dauern mehrere Monate und bedeuten einen zusätzlichen Arbeitsaufwand für den Unternehmer. Wenn der Verkäufer die genannten Hinweise beachtet und sich rechtzeitig auf den Verkaufsprozess vorbereitet, steht einem erfolgreichen Verkauf in der Regel „Nichts“ mehr im Wege.