Nachfolge bei einer Hausverwaltung

In Zeiten des Immobilienbooms profitieren auch Gebäudedienstleister von der positiven Entwicklung des Gesamtmarktes. Aufgrund des wachsenden Immobilienbestands steigt auch die Nachfrage nach guten Hausverwaltungen. Zugleich sind Hausverwaltungen interessante Übernahmeziele, da sie konstante Cashflows erwirtschaften. Immer mehr Investoren interessieren sich daher auch für den Kauf von Hausverwaltungen und die anschließende Übernahme weiterer Hausverwaltungen. Ziel dieser Strategie ist es, in dem stark fragmentierten Markt ein signifikanter Marktteilnehmer zu werden und durch eine zentrale Verwaltung die Effizienz zu steigern und Skaleneffekte zu erzielen.

Bei dem Verkauf einer Hausverwaltung gibt es einige Besonderheiten, die ein Inhaber beachten sollte. Im folgenden Artikel geben wir Tipps, damit der erfolgreiche Verkauf gelingt.

Besonderheiten beim Hausverwaltungsverkauf

Bei dem Verkauf einer Hausverwaltung liegt der Schlüssel zum Erfolg in der richtigen Vorbereitung. Hierbei lohnt es sich, sich in die Position des Käufers zu versetzen und zu überlegen, was dieser durch den Kauf erreichen möchte. In der Regel sind bei der Übernahme einer Hausverwaltung die übergehenden Verträge mit den Eigentümergesellschaften der verwalteten Immobilen die wichtigsten Assets. Hieraus erwirtschaften Hausverwaltungen konstante Cashflows und ihre Gewinne. Damit bei dem Verkauf einer Hausverwaltung und der damit einhergehenden Übernahme von Kundenverträgen durch den Käufer nicht das Risiko steigt, dass Kundenverträge gekündigt werden, ist einerseits die Gestaltung des Kundenvertrags relevant und andererseits die Gesellschaftsform der Hausverwaltung.

1. Gestaltung der Verträge zwischen Hausverwaltung und Immobilieneigentümer

Bei den Inhalten des Vertrags zwischen Hausverwaltung und Immobilieneigentümer empfiehlt es sich, auf so genannte „Change of Control-Klauseln“ zu achten. Durch diese sichert sich der Kunde der Hausverwaltung ein Kündigungsrecht bei einem Gesellschafterwechsel innerhalb der Hausverwaltung zu. Als Hausverwalter sollte dementsprechend nach Möglichkeit auf den Verzicht derartiger Klauseln geachtet werden.

2. Firmierung der Hausverwaltung

Bei der Gesellschaftsform ist es von Vorteil, wenn die Hausverwaltung nicht als Einzelunternehmen firmiert, sondern als verkaufsfähige Gesellschaft (also beispielsweise als GmbH oder GmbH & Co. KG). Bei der Firmierung als Einzelunternehmen entsteht die Problematik, dass nicht die Anteile an der Gesellschaft verkauft und übernommen werden (Share Deal), sondern die Vermögenswerte nur einzeln verkauft werden können (Asset Deal). Hieraus ergibt sich für Verkäufer und Käufer die rechtliche Verpflichtung jeden einzelnen Kunden über die Übernahme des Vertrages zu informieren. Zugleich muss wiederum jeder Kunde der Vertragsübernahme zu stimmen. In Folge erhöht sich die Komplexität der Transaktion erheblich und zugleich steigt logischerweise das Risiko, dass einzelne Kunden einer Vertragsübernahme widersprechen oder ihre gestärkte Verhandlungsposition zum eigenen Vorteil nutzen und Konditionen nachverhandeln.

Das höhere Risiko, dass einzelne Kunden den Dienstleistungsvertrag kündigen, wird vom Käufer antizipiert und spiegelt sich im Ergebnis in einer geringeren Bewertung wider. Folglich ist es für Hausverwalter, die als Einzelunternehmen firmieren und ihr Unternehmen verkaufen möchten empfehlenswert, eine Umfirmierung zu erwägen und hierzu mit ihrem Steuerberater zu sprechen.

3. Mitarbeiter

Zwar sind die Hausverwaltungsverträge ein Kern-Asset nichtsdestotrotz spielt auch das Personal eines Gebäudedienstleisters mit seinem Know-how beim Unternehmensverkauf für den Käufer eine wichtige Rolle. Genauso wie bei Kundenverträgen sind auch Mitarbeiterverträge an die Gesellschaft gebunden. Auch bei Einzelunternehmen geht das Arbeitsverhältnis beim Verkauf gemäß §613a BGB über, dennoch hat der Arbeitnehmer ein Recht zu widersprechen. Es ergibt sich die gleiche Problematik wie bei Kundenverträgen. Als Hausverwaltungseigentümer sollte auch in diesem Fall die vorbeugende Umfirmierung in Erwägung gezogen werden.

4. Dokumentation von Geschäftsprozessen

Für jeden Investor ist ein Unternehmen, dessen Kauf in Erwägung gezogen wird, erstmal eine Blackbox. Aus diesem Grund ist eine genaue und umfassende Dokumentation von Geschäftsprozessen, Kunden und betriebswirtschaftlichen Vorgängen beim Verkauf von extrem hoher Bedeutung. Je besser ein Käufer das Unternehmen versteht, desto höher ist seine Kaufpreisbereitschaft. Umfangreiches Datenmaterial und die Verwendung moderner EDV steigert den Unternehmenswert und erleichtert einem Käufer beispielsweise auch die Integration in ein bereits bestehendes Unternehmen.

5. Verträge mit externen Dienstleistern

Externe Dienstleister spielen für den Geschäftsbetrieb der meisten Hausverwaltungen eine übergeordnete Rolle. Hierzu gehören beispielsweise Hausmeisterunternehmen, Reinigungsfirmen und Handwerksfirmen. Solide, über Jahre gewachsene Geschäftsbeziehungen stellen einen Wert an sich da und sollten vor einem Unternehmensverkauf vertraglich festgehalten werden, damit auch ein neuer Eigentümer von diesem Netzwerk profitieren kann. Auch dies treibt die Bewertung und sorgt für ein besseres Ergebnis.

Fazit Verkauf Hausverwaltung

Der Verkauf einer Hausverwaltung kann für den Eigentümer äußerst attraktiv sein. Die Gründe hierfür liegen darin, dass Hausverwaltungen in der Regel weitgehend unabhängig vom Eigentümer funktionieren und stabile Cashflows erwirtschaften. Voraussetzung für attraktive Konditionen beim Hausverwaltungsverkauf sind eine gute Vorbereitung, umfassendes Dokumentationsmaterial und ein professioneller Verkaufsprozess. Bei der Vorbereitung sollte insbesondere auf die Gestaltung geeigneter Gesellschafts- und Vertragsstrukturen geachtet werden.