Steht ein Unternehmensverkauf unmittelbar bevor, so stellt sich nicht selten die Frage, ob neben der anwaltlichen und steuerrechtlichen Prüfung des Unternehmenskaufvertrages auch die Beurkundung durch einen Notar ratsam oder sogar notwendig ist. Eine Rolle hierbei spielen oftmals die Kosten, die ein Notar für die Beratung und Beurkundung verlangt. Im Folgenden wird geklärt, wann eine notarielle Beurkundungspflicht besteht, welche Rolle die Deal-Form hierbei spielt und welche Vertragspartei üblicherweise die Kosten übernimmt.

Deal-Form und daraus resultierende Pflicht der notariellen Beurkundung

Ein Unternehmensverkauf wird in der Regel in Form eines Share Deals oder eines Asset Deals realisiert. Während beim Share Deal die Geschäftsanteile des Unternehmens verkauft werden, werden beim Asset Deal die Wirtschaftsgüter des Unternehmens veräußert. Allein schon durch die Form des Deals kann sich, wie im Folgenden erläutert, die Notwendigkeit der notariellen Beurkundung des Unternehmenskaufvertrags ergeben. Auch wenn der Unternehmensverkauf hierzulande grundsätzlich nicht an besondere Formvorschriften gebunden ist, ergeben sich daher aus den rechtlichen Bestimmungen einige Fälle, in denen die notarielle Beurkundung verpflichtend ist.

a) Notarpflicht beim Share Deal

Generell besteht beim Share Deal, also dem Verkauf der Geschäftsanteile, eine notarielle Beurkundungspflicht. Der Gesetzgeber hat in § 15 Absatz 3 des GmbH-Gesetzes festgelegt, dass es „zur Abtretung von Geschäftsanteilen durch Gesellschafter […] eines in notarieller Form geschlossenen Vertrags“ bedarf. Beim Verkauf der Geschäftsanteile einer GmbH ist nach erfolgreichen Kaufvertragsverhandlungen der Termin beim Notar also unumgänglich.

In den meisten Fällen ist ein Notartermin in nicht unerheblicher Weise zeit- und kostenaufwändig, jedoch hat der Gesetzgeber diese Vorgabe nicht ohne Grund verfügt. So dient die Notarpflicht in erster Linie der Beweiserleichterung über den Unternehmensverkauf. Dies bedeutet, dass nach einer notariellen Beurkundung sich keine der Parteien mehr auf eine überraschende Klausel, unzureichende Informationen oder weitere vermeintliche Unklarheiten im Verkaufsprozess berufen kann. Ein nachträgliches „das wusste ich aber nicht“ oder „so haben wir das aber nicht vereinbart“ wird hierdurch vermieden. Denn der Notar informiert umfassend und hält alle Vereinbarungen durch sein Siegel als geklärt und schriftlich vereinbart fest. Weiterhin ist auch die Warnfunktion der notariellen Form, der sogenannte Übereilungsschutz, ein weiterer wichtiger Grund der Notarpflicht beim Share Deal. Denn der Notar macht beide Parteien (Verkäufer und Käufer) noch einmal ausdrücklich auf die rechtlichen Konsequenzen des vereinbarten Kaufvertrages aufmerksam und kann so in letzter Instanz auf etwaige Risiken hinweisen, wenn dies bei der vorherigen anwaltlichen Beratung nicht geschehen ist. Schlussendlich ist der Verkauf von Geschäftsanteilen in das Handelsregister einzutragen. Dies können in Deutschland nur Notare. Jedenfalls immer dann, wenn der Verkauf mit den folgenden (nicht abschließenden) Änderungen einhergeht:

  • Wechsel der Geschäftsführung
  • Rechtsformwechsel  →  Änderung der eigentlichen Tätigkeit
  • Änderung des Unternehmenssitzes
  • Änderung der Gesellschafter bei OHG und KG
  • Änderung des Gesellschaftervertrages bei Kapitalgesellschaften

Mindestens einer dieser Punkte ist Sinn und Zweck des Unternehmensverkaufs. Der Notarbesuch beim Verkauf der Geschäftsanteile einer GmbH ist somit nicht nur rechtlich verpflichtend, sondern trotz Zeit- und Geldaufwand ratsam.

b) Beim Asset Deal

Kompliziert wird es beim Asset Deal, also bei der Veräußerung der Wirtschaftsgüter eines Unternehmens. Denn hier sieht das deutsche Recht keine eindeutige Pflicht zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags vor. Dies liegt daran, dass hier keine Geschäftsanteile und oft auch keine Immobilie (oder diese dann separat) veräußert werden. Dementsprechend wird nicht selten auf den Besuch beim Notar verzichtet, um Kosten zu sparen. Das kann jedoch unangenehme Folgen haben. Denn beispielsweise wird regelmäßig übersehen, dass auch der Unternehmenskaufvertrag der notariellen Beurkundung bedarf, wenn er pauschal das gegenwärtige Vermögen der GmbH betrifft. Dies regelt erneut der § 311b in seinem Absatz 3. „Pauschal“ bedeutet, dass das gesamte Vermögen des Unternehmens veräußert und an den Käufer übertragen wird. Dazu gehören insbesondere auch die in Unternehmenskaufverträgen beliebten Klauseln, die nicht nur die konkret im Vertrag aufgeführten Vermögensgegenstände betreffen, sondern auch sämtliche andere Vermögensgegenstände, die zu dem Unternehmen gehören, aber nicht im Vertrag aufgeführt sind und übergehen sollen. Ist dies vereinbart und fehlt eine notarielle Beurkundung, so ist das Rechtsgeschäft prinzipiell als unwirksam anzusehen und der Verkäufer könnte die übertragenen Gegenstände vom Verkäufer zurückfordern. Allerdings hätte er dann auch den Kaufpreis zurückzuzahlen, was allein deshalb schon abwegig ist, weil ja gerade der Verkäufer sein Unternehmen für einen Kaufpreis veräußern wollte. Dass er es später plötzlich zurückfordert, ist also unwahrscheinlich, aber nicht auszuschließen. Auch um rechtliche Formalien einzuhalten, ist die notarielle Beurkundung eines Unternehmenskaufvertrages beim Verkauf des gesamten Vermögens daher ratsam.

In jedem Fall nicht durch den Notar beurkundungspflichtig ist der Unternehmensverkauf dann, wenn es sich lediglich um die Veräußerung einzelner materieller oder immaterieller Vermögensgegenstände, wie beispielsweise Kunden- und Lieferantenverträge, Maschinen und Anlagen oder Lagerbestände handelt. Dennoch ist auch hier die Rücksprache mit einem Anwalt grundsätzlich ratsam.

c) Unternehmensverkauf mit Immobilie

Sollte das Unternehmen verbunden mit einem Grundstück veräußert werden, so ist der Termin beim Notar ebenfalls unvermeidlich. Denn § 311b BGB schreibt dies vor. Bereits in Absatz 1 heißt es: „Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“ Die Gründe für diese Pflicht sind denen im Falle der Geschäftsanteilsübertragung ähnlich. Anders ist nur, dass beim Verkauf einer GmbH mit dazugehöriger Immobilie zusätzlich die Auflassungserklärung in das Grundbuch eingetragen wird. Auch das kann in Deutschland nur der Notar.

Wer bezahlt die Notarkosten?

In Deutschland ist es üblich, dass die Notarkosten vom Käufer übernommen werden. Denn im Ergebnis zahlt der Käufer diese sowieso. Übernimmt der Verkäufer die Notarkosten, so wird er diese der Einfachheit halber in den Gesamtkaufpreis für das Unternehmen einberechnen. Das hat zur Folge, dass nicht nur die Notarkosten letztendlich doch vom Käufer getragen werden, sondern sich im Zweifel auch noch die Steuern für den Unternehmenskaufpreis entsprechend erhöhen. Schlussendlich zahlt der Käufer also unter Umständen einen höheren Preis, wenn er darauf besteht, dass der Verkäufer die Notarkosten zunächst übernimmt. Dieses Wissen kann viel Energie und Zeit bei den Vertragsverhandlungen sparen, wenn es um die Verteilung und Übernahme der jeweiligen Kostenblöcke geht.

Fazit: Der Gang zum Notar lohnt sich

Der Notartermin, der beim Unternehmensverkauf oftmals als unnütze Zeitverschwendung oder vermeidbarer Kostenblock angesehen wird, ist von Gesetzeswegen in vielen Konstellationen des Unternehmensverkaufs unvermeidbar. Dies hat wie weiter oben beschrieben gute Gründe. In den wenigen Fällen, in denen tatsächlich auf die notarielle Beurkundung verzichtet wird, sollte dies nicht aus Kostengründen geschehen. Denn die notarielle Beurkundung eines Unternehmensverkaufs pendelt sich im Schnitt in Deutschland kostenmäßig bei etwa zwei Prozent des Kaufpreises ein. Hierfür erhalten die Parteien eine letzte klare Beratung zu den juristischen Konsequenzen des Verkaufs. Ist die notarielle Beurkundung nicht gesetzlich verpflichtend, was durch einen Anwalt genau zu prüfen sein sollte und wollen die Parteien deshalb darauf verzichten, müssen die Anwälte bei der Vertragsausgestaltung gute Arbeit leisten und genau informieren. Dies kann im Zweifel teurer sein als der Termin beim Notar. Denn der Notar berechnet seine Kosten nach gesetzlich festgelegter Gebührentabelle, während ein Rechtsanwalt in der Festlegung seines stündlichen Honorars deutlich freier ist.

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Disclaimer: Die COVENDIT GmbH ist zur rechtlichen Beratung im Rahmen von Unternehmensverkäufen und der Erstellung von Kaufverträgen weder berechtigt noch führt sie solche Beratungen durch. Die COVENDIT GmbH übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung aus juristischen Angaben oder deren Korrektheit in ihren Blogartikeln. Allen Lesern wird deshalb dringend geraten, vor Vertragsschluss ihre jeweiligen Interessen und einen finalen Kaufvertrag durch Rechtsanwälte, Notare und Steuerberater prüfen zu lassen und bei Rechtsfragen solche zu konsultieren.